Actualizado el martes, 29 octubre, 2024
Cuando estamos interesados en comprar una vivienda o venderla, es fundamental solicitar la nota simple del inmueble al Registro de la Propiedad.
Uno de los conceptos que podríamos encontrar en la nota simple es la “afección fiscal”, que señala que puede haber impuestos pendientes relacionados con la propiedad.
El significado de las afecciones fiscales en la nota simple
La nota marginal de afección fiscal es una anotación específica dentro del apartado de cargas de la nota simple que señala asuntos relacionados con el pago de impuestos, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
Ahora, aquí viene la parte importante: aunque el vendedor debería ser responsable de pagar estos impuestos. El nuevo propietario podría ser considerado responsable subsidiario, esto significa que, si el vendedor no hubiera pagado la totalidad de estos impuestos. El comprador podría verse obligado a hacerse cargo de los pagos pendientes.
¿Qué plazo y cuándo caduca una nota con afección fiscal?
Aunque Hacienda tiene cuatro años para reclamar al vendedor una liquidación complementaria porque considere que ha liquidado una cantidad incorrecta del impuesto.
La afección fiscal en la nota simple caduca en el plazo de cinco años, es decir, pasados estos cinco años, Hacienda no podrá exigir al comprador el pago del impuesto, sin embargo, puede seguir apareciendo en la nota simple.
Libre de cargas salvo afecciones fiscales ¿qué implica?
Muchas veces escuchamos que esta propiedad está “libre de cargas salvo afecciones fiscales”, como indicando que esto no es importante.
Sin embargo, esto indica que, aunque puede estar libre de otras cargas, aún podría tener pendientes impuestos atrasados y por eso debemos tomar una serie de medidas preventivas.
¿Cuáles son las medidas a tomar ante una afección fiscal registrada en la nota simple?
– Si la nota fiscal ha caducado (después de cinco años), no se requiere acción adicional.
– Si la nota fiscal sigue vigente, debes comprobar si el impuesto se pagó correctamente.
Ejemplo de una afección fiscal en la nota simple
María tiene 34 años y está vendiendo su vivienda porque desea cambiar de ciudad por motivos laborales. Juan está interesado en comprar la vivienda de María y han llegado a un acuerdo con el precio.
María compró su vivienda hace 2 años por un precio de 200.000 euros y pagó en el ITP 10.000 € (5 %) porque era menor de 33 años e iba a destinar su vivienda a vivienda habitual, en lugar de 20.000 € que es el tipo general del ITP en su comunidad autónoma.
Juan le dice a María que le tiene que retener del precio de venta 10.000 € porque no ha habitado su vivienda de forma permanente durante 3 años o un justificante conforme María ha presentado una liquidación complementaria liquidando los 10.000 euros.
María le responde a Juan que esto no es necesario porque se acoge a una excepción en el impuesto. Va a cambiar de residencia a otra ciudad por motivos laborales y no tiene que pagar esos 10.000 euros adicionales. María le enseña a Juan la normativa que apoya su argumento. Juan quedó conforme y le paga a María todo el dinero de la venta.
Al cabo de un año, Juan recibe una carta de Hacienda reclamando el pago de 10.000 euros ¿qué ha pasado? María en el momento en el que compró la vivienda no la destinó como vivienda habitual, ya que la alquiló a otra persona. María ahora es insolvente y Hacienda ahora reclama la deuda a Juan.
Conclusión y consejos
- No dejes dinero en el contrato de reserva de la vivienda, contrato de arras o escritura de compraventa hasta que el vendedor haya aportado la documentación que demuestre que ha liquidado correctamente los impuestos.
- Si descubres que el impuesto no se pagó correctamente, puedes considerar diferentes acciones, como retener una parte del dinero de la venta hasta que la nota marginal caduque, o solicitar un aval bancario por la cantidad pendiente.
- Asesórate con buenos profesionales inmobiliarios.
